La limitación de los precios de alquiler en zonas tensionadas afectará finalmente a pequeños y grandes propietarios, a contratos vigentes y nuevos contratos y a los inmuebles que salgan por primera vez al mercado de arrendamiento, según el proyecto de ley de vivienda que aprobará mañana el pleno del Congreso.

Aunque en el anteproyecto que salió del Consejo de Ministros los topes a las rentas se aplicaban solo a las empresas propietarias de más de diez viviendas, en el texto pactado por el Gobierno con ERC y EH Bildu afectan a todo tipo de propietarios dentro de esas zonas.
Así queda la regulación en el texto que incorpora 46 enmiendas pactadas por el Ejecutivo y sus socios parlamentarios:

ZONAS TENSIONADAS
La ley faculta a las comunidades autónomas a declarar un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado, si el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30 % de la renta media de los hogares o el precio de compra o alquiler ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

En esas zonas tensionadas, los precios de los contratos vigentes quedarán congelados durante tres años, en el caso de los pequeños propietarios (menos de cinco inmuebles), mientras que a los grandes tenedores (propietarios de al menos cinco viviendas) se les aplicará el precio que marque un nuevo sistema de índices de precios de referencia.

Para los nuevos contratos que se firmen en esas zonas la renta no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual.

No obstante, en esos nuevos contratos podrá incrementarse el precio un máximo del 10 % cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años o se establezca en él un derecho de prórroga por la misma duración.

También podrá subirse un 10 % la renta respecto al último contrato cuando la vivienda haya sido rehabilitada o mejorada energéticamente con un 30 % de ahorro de energía acreditado en los dos años anteriores o cuando las obras han servido para mejorar la accesibilidad.

En el caso de las viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años se les aplicará igualmente el sistema de índices de referencia.

INCENTIVOS FISCALES
Para incentivar la contención de precios la actual desgravación del 60 % en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50 %, pero se modula hasta el 90 % en las zonas tensionadas.

La reducción será del 90 % cuando el arrendador baje más de un 5 % el precio del alquiler en el nuevo contrato de una vivienda situada en una zona tensionada, respecto al precio del contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual.

Para los nuevos alquileres de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años la reducción es del 70 %, igual que cuando el arrendatario sea una administración pública o una entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad.
En el caso de las viviendas que se hayan rehabilitado en los dos años anteriores la desgravación será del 60 %.

ACTUALIZACIONES ANUALES
Para las actualizaciones de renta que se efectúan en las revisiones anuales de los contratos (topadas al 2 % en 2023), la ley establece un máximo del 3 % para 2024 y prevé que, antes del 31 de diciembre de 2024, el INE cree un nuevo índice que tope los aumentos y sustituya al IPC.