El mercado de oficinas sigue inmerso en su transformación ganando terreno al teletrabajo y buscando diferenciarse para ser competitivo en un segmento en el que la inversión se ha hundido un 53 % en 2023 y en el que el destino para muchas solo pasa por renovarse o cambiar de uso.

Tras el impacto inicial que supuso la pandemia y la irrupción del teletrabajo, se observa una paulatina vuelta al trabajo con el modelo híbrido como claro protagonista, lo que está obligando a muchas oficinas a transformar sus espacios para ganar más atractivo entre sus empleados y a otras a contratar menos espacio.

Lo que coinciden todos los expertos en señalar es la escasa disponibilidad de espacio de calidad, a veces incluso nula, especialmente en el centro de las ciudades, donde las rentas siguen al alza.

¿Qué impacto tiene hoy en día el teletrabajo?

El teletrabajo se ha implantado en mayor o menor medida en casi todas las organizaciones, lo que no siempre está unido a menor necesidad de espacio. El verdadero impacto es que las ha obligado a adaptarse a las nuevas tendencias (avances tecnológicos, espacios más atractivos, de calidad, sostenibles, etc), apunta el responsable de oficinas de BNP Paribas Real Estate, Benjamín Gómez.

De acuerdo con un estudio de CBRE, los españoles van de media casi tres días a la semana a la oficina y se están reduciendo los puestos de trabajo individuales dando paso a las 'sillas calientes', señala el director senior de Advisory & Transaction de Oficinas de la firma, José Mittelbrum.

¿Menos disponibilidad de espacio?

JLL sostiene que algunas empresas han reducido su demanda de metros cuadrados en favor de tener oficinas de mayor calidad, lo que ha elevado la disponibilidad en ciertas zonas, sobre todo periféricas. Sin embargo, los edificios bien ubicados y con buenas prestaciones son los que presentan ocupaciones más altas, explica su "head of Markets", Adriana Gorri.

Este aumento de la demanda en las almendras centrales ha presionando las rentas al alza. Por el contrario, en las periféricas la amenaza de salida de inquilinos a zonas más céntricas ha provocado ciertos ajustes, agrega el director nacional de oficinas de Colliers, Martín Galbete.

La escasez de producto y la alta demanda en zonas centrales ha situado las rentas en estas zonas por encima de 30 euros/m2 al mes, y en los activos más prime de Madrid en 40 euros, que no se veía desde 2007.

Para 2024 BNP Paribas Real Estate prevé un incremento de la inversión apoyada en mejores perspectivas macroeconómicas, la estabilización y posible bajada de los tipos y el incremento de los procesos de venta que están en marcha.

Tras registrar en 2023 más de 1.200 millones (el 11 % del total) y caer un 53 % con respecto al año anterior, CBRE espera que la primera mitad de 2024 sea similar y que el foco esté puesto en operaciones de entre 5-25 millones y en activos de mayor calidad y bien ubicados.

¿Qué va a pasar con el espacio que quede libre?

Es probable que en algunos submercados, especialmente en los que haya un parque sobredimensionado, las oficinas tengan que transformarse a otros usos alternativos que retornen en beneficio de la sociedad, reconocen desde Colliers.

Estos cambios pueden ser hacia activos residenciales u hoteleros, aunque otras opciones pasan por el subarriendo o la rehabilitación de los edificios para adaptarlos a las nuevas demandas, agregan desde JLL.
Según CBRE solo en Madrid hay más de 300 edificios de oficinas de menor calidad que suman 1,5 millones de metros cuadrados. Es en estos edificios más obsoletos y con menos ocupación donde ven una oportunidad de reconvertirse a otros usos, un proceso que los expertos coinciden en que es complejo que necesita del impulso de las administraciones